핵심 요약
- 임대차등기라고 하실 때 보통 두 가지로 나뉩니다. ① 전세권 설정등기(사전 보호), ② 임차권등기명령(종료 후 보증금 미반환 시). 임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의 3에 근거한 법원 신청입니다. 누구에게 맡기나?
- 법무사: 등기·신청서류 작성/접수 대행 등 서류·절차 중심 업무에 최적(전세권 설정등기 등기소 업무 포함).
- 변호사: 분쟁·소송(보증금 반환/지연이자 청구소송·지급명령·강제집행) 포함 전 과정 대리 가능. 소송대리권은 변호사에게만 인정됩니다.
- 지연이자(지연손해금): 약정이 없으면 원칙적으로 연 5%(민법 법정이율). 소송에 들어가면 소장 송달 다음날부터 통상 연 12%(소송촉진법) 적용이 논의됩니다.
목차
- 용어 정리: 전세권 설정등기 vs 임차권등기명령 vs 확정일자
- 법무사·변호사 선택 가이드(상황별)
- 보증금 지연이자 계산 기준(민법 5% / 소송 12%)
- 실전 로드맵: 기다려 달라 할 때의 단계별 대응
- 필수 서류 체크리스트
- 자주 묻는 질문(FAQ)
- 근거·출처
1) 용어 정리: 전세권 설정등기 · 임차권등기명령 · 확정일자
- 전세권 설정등기: 계약 초기에 등기부에 전세권을 설정해 두는 방식(사전 담보화). 등기소 접수·서류정리가 핵심이라 법무사 의뢰가 일반적입니다.
- 임차권등기명령: 임대차가 끝났는데 보증금이 안 돌아올 때 법원(해당 주택 관할 지법·지원·시군법원)에 신청하는 절차. 주택임대차보호법 제3조의 3 근거. 이사로 점유가 끊겨도 대항력/우선변제력을 이어가기 위한 안전장치입니다.
- 확정일자: 임대차계약서에 날짜 도장을 받아 우선변제권을 확보하는 기초 절차(동사무소/주민센터·등기소 등). 보증금 규모가 크면 전세권 설정까지 병행을 고려합니다.
2) 법무사·변호사 선택 가이드(상황별)
✔ 이렇게 나누면 깔끔합니다
- 등기·비쟁송 위주(서류 처리 중심):
- 예: 전세권 설정등기, 전세권 변경/말소 등기, 임차권등기명령 서류 작성·접수 지원 등 → 법무사 우선 검토.
- 분쟁·소송/집행 포함(협상~판결~강제집행):
- 예: 보증금 반환청구소송, 지급명령, 지연이자 전액 청구, 가압류/강제집행 → 변호사 의뢰가 안전합니다(소송대리권 보유).
참고로 임차권등기명령은 전자소송으로 본인이 직접도 신청할 수 있습니다(서류·양식 안내 다수). 다만 보증금 반환/지연이자 분쟁이 이미 발생했거나 예상되면 변호사 선임이 추후 분쟁 비용을 줄이는 선택이 될 수 있습니다.
3) 보증금 지연이자 계산 기준(민법 5% / 소송 12%)
약정이율이 계약서에 없다면 민법상 법정이율 연 5%가 기본입니다. (민법 제379조) :
분쟁으로 소송을 제기하면 소장 송달 다음날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 통상 연 12% 이율이 적용되는 구조가 안내됩니다(대통령령 기준). 판결 확정 후 구간 등은 사건 성격에 따라 적용 규정이 달라질 수 있어 변호사와 구체 계산을 점검하세요.
- 계산 예(약정 無, 월세 無, 임대차 종료일 D, 소장 송달일 S):
- D+1일 ~ S 전날: 연 5% (민법).
- S 다음날 ~ 변제일까지: 연 12% (소송촉진법).
- 팁: 내용증명으로 반환기일과 지연이자 청구를 명확히 남기면 협상·소송 모두에 유리합니다.
4) 실전 로드맵: “조금만 기다려 달라”는 상황
- 증거 정리: 계약서, 특약, 계좌이체 내역, 전출·이사 일정, 통화녹취·문자 등.
- 내용증명 발송: 반환기일·정확 금액·지연이자 기준·기한(예: 7일) 명시.
- 임차권등기명령 신청: 이사 전에/이사 직후 즉시 진행해 대항력·우선변제력을 잇습니다. (관할 법원 접수 또는 전자소송)
- 병행 옵션: 지급명령 또는 보증금 반환청구소송 제기 → 소장 송달 다음날부터 12% 이율 구간 진입.
- 집행 단계: 판결 확정 후 미지급 시 부동산/채권압류·강제집행을 검토(변호사 대리 권장).
5) 필수 서류 체크리스트
- 임대차계약서 사본(확정일자 포함 시 그 내역), 주민등록표 초본(전입일 확인), 전월세 확약서 등
- 등기부등본(건물·토지), 임차주택 표시도(부분임차 시), 열쇠반납·퇴거 관련 증빙
- 보증금·월차임 입출금 내역, 반환 요구 내용증명, 통신·메신저 기록
- (전자소송) 공동인증서, 스캔본 PDF, 수수료 카드/계좌
6) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임차권등기명령은 꼭 변호사를 선임해야 하나요?
A. 전자소송으로 본인 신청이 가능합니다. 다만 분쟁 심화·강제집행까지 염두라면 변호사와 초기 전략을 짜는 편이 전체 비용을 줄이는 경우가 많습니다.
Q2. 법무사는 어디까지 가능한가요?
A. 전세권 설정·말소 같은 등기소 업무와 각종 신청서류 작성·접수 대행이 주 업무입니다. 소송대리는 변호사만 가능합니다.
Q3. 지연이자율은 어떻게 정해지나요?
A. 약정 없으면 민법 5%, 소송 진행 시 12% 구간(소장 송달 다음날~)이 일반 안내입니다. 사건 성격에 따라 구간·적용근거가 달라질 수 있어 개별 검토하세요.
7) 근거·출처
- 주택임대차보호법 제3조의 3(임차권등기명령).
- 찾기 쉬운 생활법령: 임차권등기명령 신청 안내.
- 민법 제379조(법정이율)·최근 합헌 결정 보도.
- 소송촉진 등에 관한 특례법 지연이율 관련 보도(현재 12% 적용).
- 변호사·법무사 업무 범위(소송대리권 차이) 해설.
정리 & 질문
요약: 등기·서류 중심이면 법무사, 분쟁·소송·집행까지 염두면 변호사. 지연이자는 약정 無=5%, 소송 구간은 통상 12%로 계산하되(송달 다음날~) 사건별 적용근거를 점검하세요. 오늘 상황에서 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령/소송 순서로 준비하면 좋습니다.