임대차 가계약 취소 가능할까

한눈에 보는 결론

핵심 요지는 다음 두 가지다.

새 임대차 ‘본계약’이 아직 성립 전이라면, 통상 매수·임차 희망자가 보낸 가계약금은 명시적 해약금 약정이 없는 한 임대인(또는 상대방)이 자동 몰취할 수 없다. 반환 협상·조정 가능성이 높다. 대법원 2022다247187 판결 취지다.
새 임대차 ‘본계약’이 성립 후라면, 해제권은 그 계약 당사자(보통 임대인·새 세입자)에게 있다. 기존 세입자는 당사자가 아니므로 일방 취소가 불가하며, 합의·일정 조정·손해배상 정산이 현실적 해법이다.

즉, “집을 내놓은 걸 취소”할 수 있는지 여부는 ① 본계약 성립 여부와 ② 계약금의 법적 성격이 갈라준다.

상황별 분기: 무엇을 확인할까

본계약 성립 여부 확인
- 임대인·새 세입자 간 서명된 계약서, 중개대상물 확인·설명서 교부, 계약금 수령 등 핵심 요건이 있으면 보통 본계약 성립으로 본다.
- 반대로, 금액·기간·입주일 등 중요 조건 합의가 불명확하고, 일부 금전(가계약금)만 오간 단계면 ‘교섭단계’일 수 있다.
계약금 성격 확인
- 가계약금에 해약금 명시가 없다면 자동 몰취 X. 반환 다툼 시 대법원 2022다247187 취지 참조.
- 해약금으로 명시 약정이 있으면, 이행 착수 전 당사자 일방은 계약금 포기·배액상환으로 해제 가능(민법 565).
전대/승계 동의 여부
- 기존 세입자가 후임 세입자를 들이는 형태는 원칙적으로 임대인 동의 필요(민법 629). 동의 없이 일방 취소·강행은 분쟁 리스크.

계약금·가계약금·해약금 핵심 정리

계약금: 본계약의 증거금이자, 이행 착수 전에는 해약금 기능. 교부자=포기, 수령자=배액상환으로 해제 가능(당사자 간 다른 약정 없을 때). (민법 565)
가계약금: 교섭 단계 보증적 성격. 해약금으로 볼 명시 약정이 없으면 자동 몰취 불가. 본계약 불성립 시 부당이득 반환 논리 가능(대법원 2022다247187).
포인트: 이름이 중요하지 않다. “무엇을 약정했는지”가 중요하다. 버튼·메모·문자라도 해약금 명시가 있으면 민법 565 프레임이 적용될 여지가 커진다.

누가 취소(해제)할 수 있나

중요: 민법 565의 해약금 해제권은 그 계약의 당사자에게만 있다.

임대인↔새 세입자 간 본계약이 성립했다면, 기존 세입자는 당사자가 아니므로 단독 취소 불가.
이 경우 현실적 선택지는
- 3자 합의(임대인·새 세입자·기존 세입자)로 입주일 조정 또는 계약 해제.
- 손해분담 합의: 중개 실비, 광고비, 일정 지연 손해 등 통상손해 범위 내 정산(민법 390, 393 개념).

반대로 본계약 전이라면, 가계약금 성격과 해약금 명시 유무에 따라 반환·해제 설계가 달라진다.

중개보수·실비·환불 기준

중개보수 지급시기: 원칙적으로 약정에 따르고, 약정 없으면 거래대금 지급 완료일(잔금일)(공인중개사법 시행령 제27조의2). 본계약 성립·대금지급 전이면 보수 청구가 곤란하다.
보수·실비: 개업공인중개사는 보수를 받을 수 있으나, 중개사 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제되면 보수 청구 불가(공인중개사법 제32조). 다만 권리관계 확인, 반환채무보장 등 입증 가능한 실비는 청구 가능(시행규칙 제20조).

실전 대응 플레이버북(바로 쓰는 절차)

현황 스냅샷
- 본계약서·특약·입주일·잔금일·계약금의 명칭과 문구(해약금·위약금 여부) 확인.
- 가계약 단계라면 필수 조건 합의 여부(보증금·월세·기간·입주일·주요 특약) 정리.
즉시 통지
- 임대인·중개인에게 사유와 가능한 대안 일정(예: 입주일+2주, 다음 달 1일 등)을 서면 통지.
- 새 세입자가 계약금 송금했다면, 성격(가계약/해약금)을 전제로 환급·정산 제안.
대안 제시 3종
- A안: 입주일 조정(예: 2주 연기) + 중개 실비·추가 청소비 등 통상손해 부담.
- B안: 대체 세입자 재물색 협조 + 광고비 분담.
- C안: 3자 합의 해제. 가계약이면 환급, 해약금 약정이면 포기·배액상환 프레임으로 종료.
합의서 필수 문구
- 해제·변경의 효력발생일, 정산항목(실비·광고비·키 교체·임시거처비 등), 지급기한, 분쟁해결 관할.
증빙
- 문자·이메일·계약서 사본·입금증·영수증을 폴더별 보관. 추후 분쟁 시 입증책임에 대응.

FAQ

Q1. “부동산에 계약금 입금”만 했는데 취소 가능?
가계약 단계였고 해약금 명시가 없다면 몰취 전제가 약하다. 본계약 미성립이면 반환 협의가 가능하다. 다만 이미 발생한 증빙 가능한 실비는 분담할 수 있다.

Q2. 본계약이 체결된 뒤 제가 이사를 못 가면?
해제·연기는 당사자 합의가 필요. 임대인이 새 세입자와 맺은 계약의 이행 지연으로 손해가 생기면 통상손해 범위 배상 협의가 필요할 수 있다(민법 390·393 개념). 먼저 입주일 조정과 비용분담 안을 제시하라.

Q3. 중개보수는 언제 내나?
약정 없으면 잔금일. 본계약·대금지급 전이면 보수 청구 곤란. 다만 권리관계 확인 등 실비는 영수증 첨부로 청구 가능.

Q4. 전대·승계로 후임 세입자를 내가 구해놨는데 이제 취소해도 되나?
전대·임차권 양도는 원칙적으로 임대인 동의 필요. 동의가 있었다면 3자 합의로 조정·해제 절차를 밟아야 한다.

정리·체크리스트

1단계: 본계약 성립 여부·해약금 명시 유무 확인.
2단계: 임대인·중개사·새 세입자에 지체 없이 서면 통지.
3단계: 입주일 조정 또는 3자 합의 해제 + 실비/통상손해 합리 분담.
4단계: 합의서로 지급항목·기한 명문화. 증빙 철저 보관.

메시지 한 줄 템플릿: “사정 변경으로 입주일을 △△로 조정하거나, 가계약 해제·정산으로 마무리하고자 합니다. 가능한 옵션과 비용 안을 검토 부탁드립니다.”

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